Theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013, tặng cho hay để lại thừa kế quyền sử dụng đất cho con cái thực chất là cùng là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, tức là chuyển giao quyền sử dụng đất từ ba, mẹ sang con cái.
Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua di chúc hợp pháp hoặc theo quy định pháp luật còn tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những hình thức tặng cho tài sản mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.
Vì cùng là những hình thức chuyển quyền sử dụng đất nên tặng cho và để lại thừa kế là quyền sử dụng đất có một số điểm chung như sau:
(1) Điều kiện để tặng cho và để lại thừa kế là quyền sử dụng đất cho con cái
Ba, mẹ muốn tặng cho hay để lại thừa kế là quyền sử dụng đất cho con cái phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
– Có đủ điều kiện quy định tại các Điều 189 Luật Đất đai 2013, Điều 190 Luật Đất đai 2013, Điều 191 Luật Đất đai 2013, Điều 192 Luật Đất đai 2013, Điều 193 Luật Đất đai 2013 và Điều 194 Luật Đất đai 2013.
Ngoài ra, việc tặng cho và để lại thừa kế là quyền sử dụng đất cho con cái phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
(2) Nộp thuế, lệ phí trước bạ
Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, việc tặng cho hay để lại thừa kế là quyền sử dụng đất giữa ba, mẹ và con cái được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Ngoài ra, đất được nhận thừa kế hay tặng cho giữa ba, mẹ và con cái thuộc đối tượng được miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP.
Vậy ba mẹ nên để lại thừa kế hay tặng cho quyền sử dụng đất cho con cái?
* Ưu điểm, hạn chế của việc để lại thừa kế quyền sử dụng đất cho con cái
Ưu điểm:
Đối với chia thừa kế theo pháp luật: Nếu cha mẹ không có sự ưu tiên cho một hay một số người con thì việc chia thừa kế theo pháp luật bảo đảm tính công bằng, không gây mất đoàn kết và chia đều cho những người cùng hàng thừa kế.
Đối với chia thừa kế theo di chúc: Cha mẹ có quyền để lại toàn bộ quyền sử dụng đất của mình cho một người con, trừ trường hợp con dưới 18 tuổi hoặc trên 18 tuổi nhưng mất khả năng lao động (người hưởng di sản không phụ thuộc vào nội dung của di chúc).
So với tặng cho không có điều kiện như phải chăm sóc, nuôi dưỡng cha mẹ,… thì để thừa kế theo di chúc có ưu điểm ở chỗ nếu con không thực hiện đúng nghĩa vụ, đúng bổn phận cha mẹ có quyền thay đổi nội dung di chúc (thay đổi người thừa kế, diện tích hưởng,…)
Trường hợp di sản thừa kế được chia theo pháp luật sẽ đảm bảo được sự công bằng giữa các con, tránh những mâu thuẩn hay bất hòa không đáng có còn khi di sản thừa kế được chia chúc, nghĩa là di sản được chia theo nguyện vọng và mong muốn riêng của ma, mẹ, nội dung cũng như hình thức của di chúc cũng phải thỏa mãn các điều kiện pháp luật quy định, ngoài ra khi để lại thừa kế theo di chúc, ba, mẹ có thể sửa đổi nội dung hoặc thay di chúc theo mong muốn.
Hạn chế:
Tuy nhiên việc để lại thừa kế là quyền sử dụng đất cho con thông qua di chúc rất dễ xảy ra tranh chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp có nhiều con cái sau khi di chúc được công bố.
Đối với chia thừa kế theo pháp luật: Việc sang tên chỉ có hiệu lực sau khi cha mẹ chết nên có thể phát sinh một số rủi ro mà cha mẹ không thể biết và lường trước được như tranh chấp di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở giữa những người thừa kế với nhau.
Đối với chia thừa kế theo di chúc: Vì khi cha mẹ để lại thừa kế theo di chúc thì người được hưởng thừa kế được sang tên khi cha mẹ chết cho nên phát sinh rủi ro liên quan đến việc tranh chấp di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở giữa những người thừa kế với nhau, nhất là khi nội dung di chúc chỉ cho một người mà trong đó không có người hưởng thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc.
* Ưu điểm, hạn chế của tặng cho quyền sử dụng đất cho con cái
Ưu điểm:
Như đã phân tích, ba mẹ có quyền tặng cho quyền sử dụng đất nếu thỏa mãn các điều kiện theo pháp luật quy định, không bị hạn chế và khi tặng cho, ba mẹ có quyền lập hợp đồng tặng cho có điều kiện kèm theo như là con cái phải phụng dưỡng cha mẹ,…, trường hợp con cái không thực hiện đúng theo những điều kiện đã cam kết, ba mẹ có quyền hủy hợp đồng tặng cho và tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác.
So với thừa kế, nhất là thừa kế theo pháp luật thì tặng cho nhà đất ít xảy ra tranh chấp giữa những người con hơn vì quyền tặng cho ai, diện tích bao nhiêu, khi nào tặng cho,… đều do cha mẹ quyết định.
Việc tặng cho có thể hoàn thành và thực hiện luôn trong khoảng thời gian ngắn, và con có thể nhận được tài sản tặng cho khi cha mẹ còn sống.
Việc tặng cho có thể hoàn thành trong thời gian ngắn, con cái có thể nhận được tài sản trong lúc cha, mẹ còn sống. Đây là điểm khác biệt với việc để lại quyền sử dụng đất cho con thông qua thừa kế, tức là khi ba mẹ mất thì nội dung thực hiện chia thừa kế theo di chúc hay pháp luật mới có hiệu lực.
Hạn chế:
Tuy nhiên trường hợp có nhiều con cái thì việc tặng do di sản có thể gây ra những mâu thuẩn, bất hòa không đáng có giữa các thành viên trong gia đình. Khi so sánh với thủ tục thừa kế theo pháp luật có thể là nguyên nhân gây ra mâu thuẫn giữa những người con nếu không được chia đều về quyền và lợi ích.
Việc để lại thừa kế hay tặng cho quyền sử dụng đất cho con cái đều có những ưu điểm và hạn chế riêng, việc lựa chọn phương thức nào phụ thuộc vào nguyện vọng, mong muốn thực tế của ba, mẹ.
Bố mẹ tặng cho đất cho con cái có phải nộp thuế?
Bố mẹ tặng cho đất sẽ được miễn phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân
– Miễn thuế thu nhập cá nhân
Tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi bổ sung 2014, các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân từ việc tặng cho quà tặng là bất động sản giữa: Vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể; ông bà nội với cháu nội, ông bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
– Miễn lệ phí trước bạ
Theo Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ với nhà, đất là 0,5%. Tuy nhiên, những trường hợp trên nếu tặng cho đất, nhà cũng được miễn lệ phí trước bạ.
Những trường hợp phải chịu thuế khi tặng cho bất động sản
Ngoài các đối tượng nêu trên, bất cứ trường hợp tặng cho nhà đất nào khác cũng đều phải nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân.
Theo Thông tư 301/2016/TT-BTC, các đối tượng nhà đất phải chịu lệ phí trước bạ gồm:
– Nhà ở, nhà làm việc, nhà sử dụng cho mục đích khác.
– Các loại đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thuộc quyền quản lý, sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Bên cạnh đó, ngoài các đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân đã nêu ở trên, bất cứ loại giao dịch tặng cho nào cũng phải chịu thuế suất 10% theo quy định tại Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC.
